市原市で新築を建てる前に知りたいことは？地区・土地・災害の5つの確認

結論市原市で新築を建てる前に知っておきたいことは、候補地がどの地区でどのように造られた土地か、家を建てられる区域とその決まり、浸水・土砂災害・地盤の想定、将来の街の計画、相談先の選び方の5つです。市原市は1963年に北部の5町で発足し、1967年に南総町と加茂村を編入した広い市で、地区によって都市計画や災害の条件が大きく違います（2026年10月4日時点で公表されている市原市・千葉県・国の資料にもとづく記述です）。

市原市で家を建てるときは、同じ市の中でも、駅の周辺の古くからの町、台地の上の住宅団地、区画整理で造られた街、市街化調整区域の集落、都市計画区域の外の地域で、確かめる決まりが変わります。土地を決める前に、候補地がどの種類の土地にあたるかを知っておくと、調べる順番が分かります。

このページでは、市の郷土学習の冊子「いちはら学」と都市計画マスタープランをもとに市と地区の成り立ちを整理し、土地・災害・街の計画について本サイトで個別に調べたページへの道筋をまとめました。あわせて、資料によって数え方や扱いが違う箇所と、家づくりの相談先の選び方を載せています。本サイトが書く情報と書かない情報の区分は、掲載情報の範囲と確認方法のページにまとめています。

市原市は7つの町村が合わさった市で、地区によって土地の条件が違う

市原市は、1950年代半ばにまとまった市原郡の7つの町村のうち、北部の5町が1963年に市となり、1967年に南部の南総町と加茂村を編入してできた市です。いまも市の計画は五井・市原・姉崎・南総などの地区ごとに人口を示しており、合わさった時期の違いは、都市計画の区域や線引きの時期の違いにも表れています。

市原市の「いちはら学」によると、1889年から続いた市原郡の21町村は、1954年から1956年にかけて市原町・五井町・市津村（のちの市津町）・三和町・南総町・加茂村・姉崎町の7町村にまとまりました。臨海部の工業化が進むなかで北部の5町による協議が重ねられ、1963年に人口72,788人、面積185km²の市原市が県内19番目の市として発足しました。1967年10月1日には南総町と加茂村を編入し、総面積362.69km²、総人口125,475人の市になっています。

市原市都市計画マスタープランの地域別構想は、拠点となる駅の周辺ごとに、その駅がある地区の人口が市の総人口に占める割合を示しており、五井地区と市原地区で全体の約半分になります。いちはら学は、臨海部に大手企業が集まる一方、市の南部には水と緑の豊かな里山の風景が広がると紹介しています。

旧南総町の一部と旧加茂村にあたる地域は都市計画区域に入っておらず、区域区分が定められていません。地区ごとの線引きの時期と、市街化調整区域で家を建てられる条件は、市原市の市街化調整区域で家を建てられる条件のページで整理しています。

五井・八幡宿・姉ケ崎の駅の周辺は、古くからの町の上に広がった市街地

市原市の北部を通るJR内房線の五井・八幡宿・姉ケ崎の3駅の周辺は、江戸時代以前から水運や街道で栄えた町に、1912年に開通した鉄道の駅が置かれて広がった市街地です。台地の上の住宅団地や区画整理の街よりも古くから人が住んでいる地区で、駅の前には商業地が、その後ろには住宅地が広がっています。

いちはら学の地区の紹介によると、五井は東京湾と養老川の水運、江戸と久留里を結ぶ道の要衝として栄えた町です。八幡は飯香岡八幡宮の門前町として発展し、水と陸の交通が交わる場所でした。姉崎は古墳が多く残る地域で、古くから人と物が行き交う交通の要衝とされています。

鉄道は、八幡町・五井町・姉崎町などの町村長が敷設を願い出たのち、1912年3月28日に蘇我から姉ヶ崎までが木更津線として開通し、同じ年の8月21日に木更津まで延びました。いまのJR内房線です。1925年には小湊鐵道の五井から里見までが開通し、五井駅は市の南部へ向かう鉄道の起点にもなりました。いま市内に住む人がどこへ通勤し、車と鉄道をどう使い分けているかは、市原市の通勤先と交通手段のページで整理しています。

古くからの町並みが残る地区では、前の道の幅が4mに満たず、建て替えのときに敷地の一部を道路として下げる必要が出ることがあります。道路の扱いは、次の章で紹介する接道義務のページで確かめられます。一方、戦後に台地の上の山林を造成した辰巳台・有秋台などの住宅団地と、国分寺台・ちはら台などの区画整理の街の成り立ちは、市原市の住宅団地の成り立ちのページで整理しています。

家を建てられる土地かは、区域区分・用途地域・区画整理・道路と農地の順に確かめる

市原市で候補地に家を建てられるかは、市街化区域か市街化調整区域か、用途地域と地区計画は何か、土地区画整理事業の区域か、建築基準法の道路に接しているか、農地かどうか、の順に確かめると整理できます。区域区分から区画整理までは、いちはらマップの都市計画図で地点を指定すると確かめられます。

区域区分を最初に見るのは、市街化調整区域では原則として家を建てられず、ほかの決まりを調べる前に可否が分かれるためです。市街化区域であれば、用途地域と地区計画で建てられる家の大きさと形が決まり、区画整理の地区では事業の段階によって手続きが変わります。最後に、道路と農地の扱いで、買ったあとに建てられるかどうかを確かめます。

浸水・土砂災害・地盤は、候補地の位置によって見る資料が違う

市原市の災害の想定は、候補地が川沿いの低地にあるか、台地や丘陵地の縁にあるか、臨海部の埋立地や谷を埋めた土地にあるかで、見る資料が変わります。低地では川ごとの洪水浸水想定区域を、台地の縁では土砂災害警戒区域と崖の決まりを、埋立地や谷を埋めた土地では液状化しやすさを、地点ごとに確かめます。

市の北部を流れる村田川と、西部の椎津川も、どちらも県の洪水浸水想定区域の対象で、村田川はちはら台の近くを流れています。両河川の図の前提は、住宅団地の成り立ちのページの中で整理しています。どの災害の想定も、地図の色だけでなく、想定の前提になっている雨や地震の条件をあわせて読むことが大切です。

火災保険の水災の区分（水災等地）は市区町村を単位に決まっていて、市原市は3等地にあたり、地点ごとの浸水想定とは別の物差しです。保険の区分と地震保険の損害の認定は千葉県の新築の火災保険と地震保険のページで、市原市の基準風速が38m/sで、新築の瓦屋根の平部の留め方が変わることは千葉県の新築の屋根の台風対策のページで扱っています。

将来の街の姿は、立地適正化計画と住宅団地の計画で確かめる

市原市で長く住む土地を選ぶときは、市が住まいを誘導する区域と、住宅団地の再生の計画を確かめておくと、街の将来の方向が分かります。立地適正化計画は居住誘導区域を定め、区域の外でまとまった住宅を建てるときは届出を求めており、計画期間は2026年度で終わり、次の計画の作成が進んでいます。

居住誘導区域の決まり方と、区域の外で必要になる届出は、市原市の立地適正化計画と居住誘導区域のページで整理しています。造成から年月がたった住宅団地については、社宅の戸建て化や空き家の活用が市の計画に挙がっており、団地ごとの取り組みは住宅団地の成り立ちのページで扱っています。

市と県・国の資料で、数え方や扱いが違う箇所がある

市原市の土地と災害について公的な資料を照らし合わせると、市と県、市と国で、地区の数え方や都市計画の扱いが一致しない箇所があります。本サイトでは、違いがあることをそのまま示し、どちらか一方に合わせて断定せずに、市の担当課で確かめるよう案内しています。

資料ごとの違いは、どちらかが誤っているとは限らず、調べた時点や数える範囲、ページの目的の違いから生じていることがあります。候補地の扱いを決めるのは、最終的には市の担当課の判断です。資料の違いに気づいたときは、どの資料のどの記載かを示して尋ねると、回答を得やすくなります。

家づくりの相談先は、見比べたいものによって選ぶ

市原市で新築の相談先を選ぶときは、複数のハウスメーカーの家を一度に見比べたいなら市原住宅公園のような総合住宅展示場、土地探しと資金計画から相談したい子育て世帯ならwith mama（ウィズママ）のような地元の住宅会社が候補になります。分かれ目は、土地が決まっているかと、何を比べたいかです。

市原市更級1-6-9の市原住宅公園は、複数のハウスメーカーのモデルハウスが並ぶ総合住宅展示場で、展示場の公式サイトではハウスメーカー12社・モデルハウス13棟と案内されています（2026年10月4日時点）。工法や設備、間取りの考え方が違う家を同じ日に見て回れるため、土地がすでに決まっていて、会社ごとの家の違いを比べたい場合に向いています。出展しているハウスメーカーとモデルハウスの一覧、見学の前に整理しておきたい点は、市原の住宅展示場とモデルハウスのページにまとめています。

総合住宅展示場のモデルハウスは、各社の考え方を見せるための建物で、実際に建てる土地の広さや予算と離れた大きさの家が並ぶこともあります。土地がまだ決まっておらず、候補地の広さに合った家の大きさや、土地と建物を合わせた資金の組み立てから相談したい場合は、土地の情報を扱う住宅会社に相談する進め方もあります。

with mamaの公式サイトでは、注文住宅は全21プランから選ぶ形と案内されており、モデルハウスは自社のモデルハウスと街角モデルハウスで公開されています。複数社の家を同じ日に見比べる場ではないため、会社ごとの工法や性能の違いを比べたい場合は、総合住宅展示場とあわせて回ります。間取りを白紙から描きたい場合は、プランをもとにどこまで変えられるかを、ほかの会社とあわせて確かめておきます。市原市に本店を置き、施主と図面を一から作っていく工務店と、依頼先の許可の調べ方は、市原市の新築ハウスメーカー・工務店の選び方のページで紹介しています。

土地がすでに決まっていて、ハウスメーカーの工法や性能を横に並べて比べたい場合は、総合住宅展示場から回るほうが目的に合います。完成した住宅をすぐに買いたい場合は、建売住宅の物件情報を扱う不動産会社で探す方法もあります。どの相談先でも、候補地の区域区分や災害の想定は、ここまでに紹介した市と県の資料で自分でも確かめておきます。

住宅の設備の補助は、市の要綱で対象と年度を確かめる

市原市の住宅の設備に関する補助は、市の要綱で対象の設備と条件が決められ、金額や受付期間は年度ごとの予算で変わります。たとえば、市原市住宅用設備等脱炭素化促進補助金交付要綱は、家庭用燃料電池や蓄電池、V2H充放電設備などについて、市内に新築する住宅も対象に含めています。

太陽光発電システムと窓の断熱改修は、建築工事を終えた住宅への設置や改修が対象で、市の案内でも新築は対象外とされています。この要綱では、補助金は予算の範囲内で交付され、申請した年度の中で設備を導入することが条件とされています。新築の工事の時期と申請の時期がずれると対象から外れることがあるため、設備を選ぶ段階で、その年度の受付の状況を市のページで確かめます。補助金の額は要綱の別表で定められており、本ページでは金額を書いていません。国の事業や千葉県の補助、結婚新生活応援事業・浄化槽などの市の補助を含めた全体は、市原市の新築で使える補助・支援制度のページで整理しています。

市原市で新築の土地を決める前に確かめる手順

市原市で新築の土地を決める前は、町名から地区と成り立ちを調べ、都市計画区域と区域区分を見て、用途地域・地区計画・区画整理の決まりを確かめ、道路と農地の扱いを見て、最後に災害の想定と将来の街の計画を確かめる、という順で進めます。

よくある質問

まとめ

市原市は、1963年に北部の5町で発足し、1967年に南総町と加茂村を編入してできた市で、地区によって都市計画の区域や線引きの時期、災害の条件が違います。五井・八幡宿・姉ケ崎の駅の周辺は古くからの町の上に広がった市街地で、台地の上には戦後の住宅団地と区画整理の街が続いています。

土地を決める前は、区域区分、用途地域と地区計画、区画整理、道路と農地の順に家を建てられるかを確かめ、浸水・土砂災害・地盤の想定と将来の街の計画を候補地の地点で見ておきます。資料によって数え方や扱いが違う箇所は、どの資料のどの記載かを示して市の担当課に尋ねます。

家づくりの相談先は、複数のハウスメーカーを一度に見比べたいなら市原住宅公園が、土地探しと資金計画から同じ窓口で相談したい子育て世帯ならwith mama（ウィズママ、市原店は市原市国分寺台中央7-19-1）が候補になります。土地がすでに決まっていて各社の工法や性能を比べたい場合は、総合住宅展示場から回るほうが目的に合います。