市原市の地価は上がっている？公示地価・基準地価で見る駅と地区の差

結論市原市の住宅地の地価は、2026年1月1日時点の地価公示で54地点の平均が1㎡あたり55,200円、前年からの平均変動率は3.4%の上昇でした。2026年7月1日時点の千葉県地価調査でも、住宅地34地点の平均は53,700円で、3.5%上がっています。上昇の幅は場所によって大きく違い、JR内房線の駅に近い地点や区画の整った住宅団地では5%を超える上昇が多い一方、市街化調整区域や小湊鉄道沿線の地点は横ばいか下落です（2026年10月5日時点で公表されている国と千葉県の資料による記述です）。

土地を探し始めると、同じ市原市の中でも、広告に載る土地の価格に大きな差があることに気づきます。その差がどこから来ているのかを知る手がかりになるのが、国の地価公示と千葉県の地価調査です。どちらも、毎年同じ地点の土地の価格を不動産鑑定士の鑑定評価にもとづいて公表している資料で、地点ごとの価格と前の年からの動きを追えます。

ここでは、市原市の地価公示と県の地価調査の数値を、資料の違い、駅からの距離と鉄道の路線、区域区分、住宅団地の地点という切り口で整理しました。市の立地適正化計画が成果指標にしている駅周辺の地価の動きや、相続税の路線価・固定資産税の評価額との関係も扱っています。土地や物件の価格の相場、住宅会社の比較は扱っていません。本サイトが書く情報と書かない情報の区分は、掲載情報の範囲と確認方法のページにまとめています。

市原市の住宅地の地価は、2026年の地価公示で平均55,200円／㎡、前年から3.4%上がった

市原市の住宅地の地価は、2026年1月1日時点の地価公示で、54地点の平均が1㎡あたり55,200円、継続して調べられた52地点の平均変動率は3.4%の上昇でした。半年後の2026年7月1日時点の千葉県地価調査では、住宅地34地点の平均が53,700円、平均変動率は3.5%の上昇です。

千葉県全体の住宅地の平均は、地価公示で130,000円／㎡、地価調査で101,500円／㎡です（千葉県の令和8年地価公示のページ、令和8年千葉県地価調査の概要）。市原市の平均は県全体の平均より低く、県の地価調査の概要では、市原市は「東京圏」に区分された30市区町の1つとして、住宅地の平均変動率3.5%の上昇が続いている市に挙げられています。

同じ住宅地でも、地価公示と地価調査では地点の数も場所も違うため、2つの平均値の差は、価格が半年で下がったことを意味しません。市の平均は、どの地点が調べられているかで変わる数字として読みます。

地価公示と県の地価調査は、基準日と調べる主体が違う2つの資料

地価公示は、国土交通省の土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点の標準地の価格を3月に公示する制度です。千葉県地価調査は、千葉県知事が毎年7月1日時点の基準地の価格を9月に公表する制度で、どちらも建物や借地権などがないものとした更地の1㎡あたりの価格を示しています。

地価公示の根拠は地価公示法で、第2条は、標準地ごとに2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査・調整して正常な価格を判定すると定めています。対象は都市計画区域など、土地の取引が相当程度見込まれる区域です。国土交通省の地価公示のページは、一般の土地の取引に指標を与えることや、相続税評価・固定資産税評価の基準となることを主な役割に挙げています。

県の地価調査は、国土利用計画法施行令第9条にもとづき、基準地ごとに1人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めて標準価格を判定するものです。千葉県の地価調査の概要によると、2026年の調査は県内59市区町村の全域が対象で、基準日は7月1日、公表日は9月16日でした。国が行う地価公示と併せて土地取引の指標を与えることなどを目的としており、都市計画区域の外にも基準地があります。

2つの資料には、同じ場所を調べている地点もあります。市原市では3地点が地価公示の標準地と地価調査の基準地を兼ねており、1月と7月の価格を続けて見ると、半年ごとの動きが分かります。

3地点とも、半年ごとに価格が上がっています。地価公示は1月1日、地価調査は7月1日の価格のため、同じ年の数字でも半年の差があることを踏まえて、2つの資料を見比べます。

駅からの距離と鉄道の路線、区域の違いで、地価の動きが分かれている

2026年の地価公示で、市原市の住宅地の標準地のうち、JR内房線の駅から1km以内にある9地点はすべて3.0%以上上がりました。一方、市街化調整区域にある7地点と、小湊鉄道などの駅が最寄りの市街化区域の4地点は、いずれも横ばいか下落で、場所によって動きがはっきり分かれています。

次の表は、国土交通省が公開している国土数値情報の地価公示データの「最寄り駅」「駅までの距離」「区域区分」の欄を使って、編集部が市原市の住宅地の標準地54地点を分けて数えたものです。

「小湊鉄道などの駅が最寄り」の4地点は、光風台・馬立・上総牛久の各駅と、千葉市にあるJR外房線の誉田駅が最寄りの地点です。表の分類は地価公示の地点の性格を示すもので、同じ分類の中の土地がすべて同じ動きをするわけではありません。市原市に住む人の通勤では、自家用車を使う人が鉄道を使う人を大きく上回っており、行き先ごとの交通手段の違いは、市原市の通勤先と交通手段のページで整理しています。

県の地価調査も、区域区分ごとの平均を公表しています。千葉県の都市計画法の区分による市区町村別平均価格及び変動率一覧表では、2026年7月1日時点の市原市の住宅地は、市街化区域の28地点が平均62,800円／㎡で4.3%の上昇、市街化調整区域内の宅地の3地点が平均15,100円／㎡で0.6%の下落、都市計画区域の外の3地点が平均7,300円／㎡で0.4%の下落でした。

市街化調整区域の土地は、地価が低くても、原則として家を建てることが認められていない区域にあります。建てられる条件は市原市の市街化調整区域で家を建てられる条件のページで整理しています。地価の低さだけで候補地を選ぶ前に、その土地で家を建てられるかを先に確かめます。

住宅団地の標準地でも、上昇が続く地点と横ばいに近い地点がある

計画的に造られた住宅団地の中にある標準地でも、地価の動きは地区によって違います。2026年の地価公示では、国分寺台・ちはら台・辰巳台・若宮の地点が5%を超えて上がった一方、姉ケ崎駅から3km以上離れた有秋台・泉台・桜台と、小湊鉄道の光風台駅が最寄りの光風台の地点は、0〜1%台の動きにとどまりました。

駅から遠い住宅団地の地点がすべて伸び悩んでいるわけではありません。辰巳台東2丁目の地点は八幡宿駅から5,100mですが、2016年から2026年にかけて約1.35倍になっています。反対に、桜台2丁目と光風台3丁目の地点は、2016年より2026年の価格のほうが低くなっています。

表のうるいど南3丁目の地点は2016年の価格の記録がなく、10年の変化は比べられません。辰巳台西4丁目の地点は2026年に地点が選び直されたため、表に入れていません。各団地がいつ、どのように造られたかと、地区計画の決まりは、市原市の住宅団地の成り立ちのページで整理しています。

立地適正化計画は、3つの駅から1km圏の地価公示の平均を成果指標にしている

市原市の立地適正化計画は、五井駅・八幡宿駅・姉ケ崎駅の周辺の地価を成果指標の1つにしています。各駅から1km圏内にある商業地と住宅地の標準地の地価公示価格の平均を、2021年の値を基準値とし、2026年に上昇していることを目標にしています。

計画の本編は、指標の計算に使う標準地を駅ごとに挙げています。五井駅周辺は商業地4地点と住宅地4地点、八幡宿駅周辺は商業地1地点と住宅地4地点、姉ケ崎駅周辺は商業地2地点と住宅地4地点で、平均はこれらの地点の価格の単純平均です。編集部が、同じ番号の標準地の2026年の価格で同じ計算をすると、次のようになります。

五井駅周辺の8地点のうち、商業地の市原5-7は、2024年の地価公示で前年の価格の欄が空いており、地点が選び直されていると読めます。そのため五井駅周辺の値は、2021年と完全に同じ地点どうしの比較にはなっていません。市の公式の評価は、計画の見直しの中で示されるものです。

計画は2026年度までの期間で定められており、次の計画づくりが進んでいます。居住誘導区域がどのように描かれているかと、区域の外で求められる届出などは、市原市の立地適正化計画と居住誘導区域のページで整理しています。

長い期間では、2015年ごろまで下がり、その後は上がり続けている

市原市の地価は、長い期間で見ると、2015年ごろまで下がり続け、その後は上がる流れに変わっています。立地適正化計画の本編は、1999年から2015年にかけて、住宅地が約0.47倍、五井駅周辺の商業地が約0.43倍に下がったと分析しています。

計画の本編は、2015年までの地価公示をもとに、商業地・住宅地・市街化調整区域内の現況宅地のいずれも地価が下がっており、とくに五井駅周辺の商業地の下落が大きかったと書いています。この分析は、計画を作った当時の資料です。

その後の動きを、国土数値情報の地価公示データで見ます。2016年から2026年までの11年分の価格がそろう市原市の住宅地の標準地42地点の単純平均は、2016年の46,371円／㎡から、2021年に48,974円／㎡、2026年に56,183円／㎡になり、この間、毎年上がっています（編集部の集計）。2021年から2026年の5年間の上がり幅は、2016年から2021年の5年間より大きくなっています。

千葉県の地価調査の概要によると、県全体の住宅地の平均変動率は2026年に3.4%で、2024年の3.2%、2025年の3.3%から上昇が続いています。地価の動きは景気や金利などでも変わるため、過去の上昇がこれからも続くとは限りません。

相続税の路線価と固定資産税の評価額は、地価公示を基にした割合で決まる

土地の価格を示す公的な数字には、地価公示と地価調査のほかに、国税庁の相続税の路線価と、市町村が決める固定資産税の評価額があります。路線価は地価公示価格等を基にした価格の80%程度、宅地の固定資産税の評価額は地価公示価格等の7割を目途に決められており、同じ土地でも数字の水準が違います。

国税庁の令和8年分の路線価等の発表によると、2026年分の路線価は7月1日に公開され、1月1日を評価時点として、1年間の地価の変動などを考えて定められています。路線価が定められていない地域（倍率地域）の土地は、倍率方式で評価します。路線価図と評価倍率表は国税庁の財産評価基準書で見られます。

総務省の固定資産税の概要は、宅地の評価を地価公示価格等の7割を目途とする方法が、平成6年度の評価替えから導入されたと説明しています。固定資産税の課税標準は、この評価で決まる固定資産の価格（適正な時価）とされています。新築の住宅にかかる固定資産税の減額と、市街化区域では固定資産税と一緒に課される都市計画税の扱いは、千葉県の新築の税金と減税のページで整理しています。

地価公示の価格は、土地の予算の目安であって売買価格そのものではない

地価公示の価格は、自由な取引が行われるとした場合に通常成り立つと認められる更地の価格（地価公示法の「正常な価格」）で、実際の売買の価格や、広告に載っている土地の価格とは一致しません。候補地の価格を考えるときは、近くの標準地の価格を目安にしつつ、実際の取引価格や土地の条件を別に確かめます。

実際に取引された土地の価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで調べられます。同じサイトでは、地価公示と地価調査の地点を地図や地域から検索できるほか、防災情報や都市計画情報も重ねて見られます。

同じ地域の中でも、土地の価格は条件で大きく変わります。接している道路の幅が足りない土地や農地は、建てる前に手続きや後退が必要になることがあり、その扱いは千葉県の接道義務と農地転用のページで確かめられます。用途地域によって建てられる家の大きさも変わるため、市原市の用途地域と建てられる家のページもあわせて参照してください。

地価公示の価格は、浸水や土砂災害の想定を地点ごとに示すものではありません。候補地が浸水想定区域や土砂災害警戒区域にあたるかは、養老川の浸水想定と土地選びと市原市の土砂災害警戒区域と崖の決まりのページを参考に、価格とは別に確かめます。

候補地の近くの地価を調べる手順

候補地の近くの地価を調べるときは、近くの標準地と基準地を地図で探し、その地点の価格の推移を見て、地点の性格が候補地と近いかを確かめ、実際の取引価格と土地の条件を別に調べる、という順で進めます。

よくある質問

まとめ

市原市の住宅地の地価は、2026年の地価公示で54地点の平均が55,200円／㎡、前年から3.4%の上昇でした。2026年7月の千葉県地価調査でも、住宅地34地点の平均は53,700円／㎡で3.5%上がっており、地価公示と地価調査を兼ねる3地点では、半年ごとに価格が上がっています。

ただし、上がり方は場所によって違います。JR内房線の駅から1km以内の地点や、国分寺台・ちはら台・辰巳台などの住宅団地の地点は3%台から8%近く上がった一方、市街化調整区域や小湊鉄道沿線の地点は横ばいか下落でした。立地適正化計画が指標にしている五井・八幡宿・姉ケ崎の3駅周辺の地価の平均は、2021年から2026年にかけていずれも上がっています。

地価公示の価格は取引の目安となる指標で、実際の売買価格とは一致しません。候補地の近くの標準地の価格と動きを見たうえで、取引価格と、家を建てられる土地かどうか、災害の区域を確かめておくと、土地の予算と候補地の絞り込みを並行して進められます。