市原市の土砂災害警戒区域とは？崖の上と下で変わる家づくりの決まり

結論市原市では、2026年8月7日現在、1,486区域が土砂災害警戒区域に指定され、そのうち1,432区域は土砂災害特別警戒区域にも指定されています。警戒区域でも特別警戒区域でも家を建てることはできますが、特別警戒区域では居室のある建物に構造の規制がかかります。区域に入っていない土地でも、高さ2mを超える崖の近くでは、千葉県の条例で建物を建てる位置が制限されます（2026年10月4日時点で公表されている資料と法令にもとづく記述です）。

市原市の内陸には、養老川の低い土地を両側から挟む台地と丘陵地があり、住宅地もその上や縁に広がっています。台地や丘陵地の縁には急な斜面があり、県はこうした斜面の近くを土砂災害警戒区域として指定しています。2026年8月の大雨では、市内で土砂崩れなどの通報が343件ありました。

このページでは、千葉県の指定箇所の一覧と法令、市原市の地域防災計画をもとに、候補地が崖の上にあるか、下にあるか、離れているかで、家を建てるときにどの決まりがかかるのかを整理しました。住宅会社の比較は扱っていません。本サイトが書く情報と書かない情報の区分は、掲載情報の範囲と確認方法のページにまとめています。

市原市では1,486区域が土砂災害警戒区域で、ほとんどはがけ崩れの区域

市原市の土砂災害警戒区域は、2026年8月7日現在で1,486区域です。原因となる現象の種類で分けると、がけ崩れ（急傾斜地の崩壊）が1,452区域、土石流が34区域で、地滑りの区域はありません。1,486区域のうち1,432区域は、より危険の大きい土砂災害特別警戒区域にも指定されています。

区域を指定しているのは千葉県です。土砂災害防止法にもとづき、県がおおむね5年ごとに行う基礎調査の結果から、知事が警戒区域（通称イエローゾーン）と特別警戒区域（通称レッドゾーン）を指定します。指定に土地の所有者の同意は求められていません。

市原市の区域の数は、この数年で大きく増えました。県の2021年5月の発表では、市原市の区域指定数は809で、ほかに760箇所が「基礎調査予定箇所」として選ばれていました。県は、2019年10月の大雨で、区域に指定されていなかった場所でがけ崩れによる死亡事故が起きたことを受けて、地形のデータから危険な箇所を選び直し、調査と指定を進めてきました。

養老川の低地を挟む台地と丘陵地の縁に、区域が並んでいる

市原市の地形は、養老川に沿った低い土地を、中流から下流では台地が、上流から中流では丘陵地が、東西から挟む形になっています。土砂災害警戒区域は、この台地や丘陵地が低い土地や谷に向かって落ち込む斜面に沿って指定されています。

市原市地域防災計画は、台地と丘陵地の境をおおむね牛久付近としています。台地は関東ローム層に覆われた砂や泥の層、丘陵地は泥まじりの砂や砂礫の層でできていると説明しています。市の南部の加茂地区には、市内で最も高い大福山（標高292m）があります。養老川沿いの段丘と低い土地の浸水については、養老川の浸水想定と土地選びのページで整理しています。台地の谷を埋めた造成地は、地震で揺れが増幅されやすく、その見分け方は市原市の液状化と地盤のページにまとめています。

区域は山あいの集落だけにあるわけではありません。県の指定箇所一覧で、区域の所在地に住宅地の町名を含むものを数えると、次のとおりです。

県の土砂災害防止法のQ&Aは、人工的につくられた斜面も対象になること、開発許可を受けて造られた宅地でも、区域の外の斜面から土砂が流れ込むおそれがあれば指定の対象になることを説明しています。台地の上の住宅地でも、敷地の端や道路の向かいに斜面がある土地では、区域にかかっていないかを確かめる必要があります。表に挙げた住宅団地が、いつ、どのように造られたかは、市原市の住宅団地の成り立ちのページで整理しています。

警戒区域と特別警戒区域で、家を建てるときに変わること

土砂災害防止法は、区域に指定されたことを理由に家を建てられなくする法律ではありません。警戒区域では、土地や建物の取引のときに区域内であることの説明が求められ、特別警戒区域では、それに加えて、居室のある建物の構造の規制と、一部の開発行為の許可がかかります。

特別警戒区域に指定されると、県は区域とあわせて、崩れてくる土砂が建物に与える力の大きさを告示します。県のQ&Aは、その力に耐える方法の例として、建物の外壁と構造上主要な部分を鉄筋コンクリート造と同等以上にすることや、土砂を受け止める待ち受け擁壁を設けることを挙げています。構造の基準は建築基準法施行令第80条の3に定められています。

規制の対象は、居室のある建物です。住宅や店舗は対象になり、車庫や倉庫のように居室のない建物は対象になりません。特別警戒区域にかかる土地を検討する場合は、区域が敷地のどこまでかかっているかと、告示された力の大きさを、設計を始める前に確かめておく必要があります。特別警戒区域の中の新築は、2028年以降に住み始めた場合に住宅ローン減税の対象外となり、固定資産税の減額も、2029年4月1日以後に新しく建てた家から外れます。税ごとの扱いは、千葉県の新築の税金と減税のページで整理しています。

区域の外でも、高さ2mを超える崖の近くは千葉県の条例で建てる位置が決まる

土砂災害警戒区域に入っていない土地でも、高さ2mを超える崖の近くでは、千葉県建築基準法施行条例第4条（いわゆるがけ条例）で、居室のある建物を建てる位置が制限されます。崖の上に建てる場合は崖の下端から崖の高さの1.5倍、崖の下に建てる場合は崖の上端から崖の高さの2倍の範囲が対象です。

千葉県建築基準法施行条例とその解説によると、ここでいう崖は、水平面に対して30度を超える角度で、高さが2mを超える土地です。硬い岩盤は除かれます。たとえば高さ4mの崖なら、崖の上では下端から6m、崖の下では上端から8mの範囲が対象になります。この条項は、市原市のうち都市計画区域の外の地域にもかかります。

この範囲の中でも、次のいずれかに当てはまる場合は建てられます。

• 崖の下に建てる場合で、建物の外壁などを鉄筋コンクリート造などの崩れに耐える構造にするとき、または崖との間に安全な塀などがあるとき
• 建物の位置が崖から相当の距離にあり、崖が崩れても安全なとき
• 構造上安全な擁壁が設けられているとき（高さ5mを超える擁壁は鉄筋コンクリート造で、上部に排水の施設があること）
• 崖の形や土の質から、崩れるおそれがないとき

条例の解説は、対象の崖に当たるかどうかは、まず設計者などが周りの状況を調べて判断するとしています。崖の上の土地では、基礎を深くしたり、杭や地盤改良で建物の重さを崖より深い位置に伝えたりする方法の例も示されています。どの方法をとるかで建物の費用が変わるため、崖の近くの土地は、買う前に設計者や市の建築指導課に相談しておくと判断しやすくなります。いま崖の近くの古い住宅に住んでいて移転して建て直す場合は、市のがけ地近接危険住宅移転事業の補助があり、市原市の新築で使える補助・支援制度のページで条件を紹介しています。

崖の崩れを防ぐ工事が行われる「急傾斜地崩壊危険区域」は、市原市では、千葉県の一覧によると9箇所です。1983年に指定された辰巳台のほか、潤井戸、勝間（2箇所）、大厩、奉免、奥野、片又木、吉沢が指定されています。県の条例は、急傾斜地崩壊危険区域を建築基準法の災害危険区域とし、区域内の住宅では、居室の窓などを直接崖に向けて設けないよう定めています。

急傾斜地崩壊危険区域と土砂災害警戒区域・特別警戒区域は、市原市の市街化調整区域で、集落宅地などの類型を使って家を建てる場合に対象から外れる区域にも含まれています。類型の条件は、市原市の市街化調整区域で家を建てられる条件のページで整理しています。同じ3つの区域は、市原市が居住誘導区域を決めるときにも除かれており、市原市の立地適正化計画と居住誘導区域のページで扱っています。

盛土や切土をして家を建てるときは、盛土規制法の許可が要ることがある

斜面を削ったり、土を盛ったりして敷地を整える場合は、宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）の許可が必要になることがあります。千葉県は2025年5月26日に、千葉市・船橋市・柏市を除く県の全域を宅地造成等工事規制区域に指定しており、市原市も全域が対象です。

千葉県の盛土規制法のページによると、規制区域では、主に面積が500㎡を超える盛土などを行う場合に、あらかじめ知事の許可が必要です。宅地だけでなく、農地や森林での盛土・切土、土の一時的な仮置きも対象になります。都市計画法の開発許可を受けて行う工事は、盛土規制法の許可を受けたものとみなされます。

相談の窓口は地域によって違います。県の申請（相談）窓口の案内では、市原市を所管する地域振興事務所がないため、市原市での工事は、面積にかかわらず県庁の宅地安全課盛土対策室が窓口とされています（開発許可などの対象になる工事を除く）。高低差のある土地を平らにして家を建てる計画では、造成の規模が許可の対象に当たるかを、土地の契約の前に確かめておきます。

区域の外でも崩れることがある：2019年と2026年の大雨の記録

土砂災害警戒区域は、地形の条件から危険な場所を示したもので、区域の外で崩れないことを保証するものではありません。市原市でも、大雨のたびに市内の各地で土砂崩れが起きています。

市原市地域防災計画によると、2019年10月25日の大雨では、市の内陸部で土砂災害が多く発生し、道路の被害箇所は507箇所にのぼり、土砂災害に巻き込まれて1人が犠牲になりました。2026年8月13日から14日にかけての「令和8年8月千葉豪雨」では、市原市の被害・対応状況（9月1日8時時点）で、土砂崩れなどの土砂災害の通報が343件とされています。住家の全壊4件のうち3件は、土砂災害によるものです。

千葉県の土砂災害警戒区域等の一覧のページは、区域の指定の基準は、過去の土砂災害の9割以上をカバーするように地形の形から決めていると説明し、区域ではない場所でも、近くに崖地や小さな沢があれば注意するよう呼びかけています。区域に指定されるのは、傾斜が30度以上で高さが5m以上の斜面のうち、近くに人家などがある箇所です。

基礎調査がまだ済んでいない「基礎調査予定箇所」には、法律による制限はありません。県のQ&Aは、調査の結果によって、これから区域に指定される可能性があると説明しています。候補地の近くに予定箇所がある場合は、区域の指定がない土地と同じに考えず、斜面との距離や高さを確かめておきます。

候補地の土砂災害の区域と崖を確かめる手順

候補地の土砂災害の区域は、ちば情報マップで区域と告示日を確かめ、県の一覧で区域の種類を見て、現地で崖の高さと距離を確かめ、区域や崖が関わる場合は設計の前に市と県の窓口に相談する、という順で確かめます。

よくある質問

まとめ

市原市では、2026年8月7日現在、1,486区域が土砂災害警戒区域に指定され、そのうち1,432区域は土砂災害特別警戒区域にも指定されています。区域は、養老川の低地を挟む台地と丘陵地の斜面に沿って並び、住宅地の町名を含む区域もあります。

警戒区域でも特別警戒区域でも家は建てられますが、特別警戒区域では居室のある建物に構造の規制がかかります。区域の外でも、高さ2mを超える崖の近くでは千葉県の条例で建てる位置が制限され、造成を伴う計画では盛土規制法の許可が要ることがあります。

候補地が崖の上にあるか、下にあるか、離れているかを確かめ、区域の指定と崖の高さ・距離を設計の前にそろえておけば、建物の構造や造成にかかる手間まで見通して土地を比べられます。崖のほかに、区域区分や浸水の想定、将来の街の計画まで土地選びで確かめる順番は、市原市で新築を建てる前に知っておきたいことのページにまとめています。