市原市の市街化調整区域に家は建てられる？市の条例の8つの条件と調べ方

結論市原市の市街化調整区域では原則として住宅を建てられませんが、市の条例が定める8つの類型のどれかに当てはまれば、許可を受けて建てられる場合があります。8つの類型は、分家、既存集落内の自己居住用住宅、既存建築物の建替、既造成宅地、県条例確認済区域、集落宅地、建築物の属人的用途の解除、小湊鉄道駅周辺の集落です。いわゆる50戸連たんの区域指定（都市計画法第34条第11号）は、市原市では現在適用されていません（2026年10月3日時点で市が公表している審査基準にもとづく記述です）。

市原市で土地を探していると、駅から離れた地域や田畑の多い地域に、広くて手ごろな価格の土地が出ていることがあります。そうした土地の多くは市街化調整区域にあり、誰でも家を建てられるわけではありません。千葉県の都市計画の資料では、市原市の都市計画区域25,623haのうち市街化区域は6,131haで、残りのおよそ4分の3が市街化調整区域です。

市街化調整区域で家を建てられるかどうかは、市の条例と審査基準に、建てる人と土地の条件として細かく書かれています。このページでは、市原市が公表している都市計画法第34条の審査基準を1つずつ開き、どんな人が、どんな土地なら建てられるのかを整理しました。住宅会社の比較は扱っていません。

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市原市の市街化調整区域では、原則として住宅を建てられない

市原市の市街化調整区域では、原則として住宅を建てられません。都市計画法は市街化調整区域を「市街化を抑制すべき区域」と定めており、住宅を建てるための開発や建築には、法第34条の各号のどれかに当てはまり、許可を受けることが前提になります。

市原市の開発行為の許可基準のページは、市街化区域での開発は法第33条の技術基準に適合すれば許可される一方、市街化調整区域では法第34条の各号のいずれかに該当することが前提条件になる、と説明しています。市の開発行為審査用区域区分図では、市街化調整区域での開発は面積に関係なく市への相談が必要とされています。

市原市の全域が都市計画区域というわけではありません。旧南総町の一部にあたる南総地区の一部と、旧加茂村にあたる加茂地区は都市計画区域の外にあり、市街化区域と市街化調整区域の区分がありません。同じ資料によると、都市計画区域外で開発許可が必要になるのは1ha以上の開発で、それより小さい開発でも、面積によっては千葉県の条例にもとづく確認が必要です。旧南総町と旧加茂村は1967年に市原市へ編入された町村で、市が7つの町村から合わさってきた経緯は、市原市で新築を建てる前に知っておきたいことのページで整理しています。

候補地がどの区域にあるかは、市の地図情報サービスいちはらマップの都市計画図で確かめられます。区域区分図の資料には、区域区分の線は目安として引いたもので、詳細は都市計画課に確かめるよう書かれています。

建てられるかどうかは「線引き」の日を境に分かれる

市原市の市街化調整区域で家を建てられるかどうかは、多くの場合、「線引き」の日より前の土地の状態で決まります。線引きとは、都市計画で市街化区域と市街化調整区域を区分したことを指し、市原市では地区によって線引きの日が違います。

市の審査基準の中で線引きの日が問われるのは、主に3つの場面です。線引きの日の前からその土地を持っていたか（線引き後に相続で受け継いだ場合を含む）、線引きの日の前から宅地だったか、線引きの日の前から建物があったか、あるいは造成されていたか、の3つです。

線引きの日の前から宅地だったかどうかは、土地の登記簿（遡って登記したものでないこと）、家屋の評価額証明書や所在地証明書、道路位置指定の有無、農地転用許可や建築確認の有無、公的機関の証明などから、市が総合的に判断するとされています。土地の現在の地目が宅地であることだけでは、線引きの前から宅地だったことの証明にはなりません。

都市計画法第34条のうち、市原市で住宅に関わるのは主に第12号

都市計画法第34条には、市街化調整区域で開発を認める場合が第1号から第14号まで並んでいますが、市原市で住宅に関わるのは主に第12号です。第12号にもとづく市の条例が、住宅を建てられる8つの類型を定めています。市街化区域に近い集落を条例で指定する第11号は、市原市では現在適用されていません。

市原市の第11号の審査基準のページには、法の条文と、区域から除く土地を定めた都市計画法施行令第29条の9の条文が載っていますが、末尾に「本号の規定は、現在本市においては、適用がありません」と書かれています。市街化調整区域の家づくりを説明した記事では、第11号の50戸連たんが取り上げられることがありますが、市原市の土地にはこの説明は当てはまりません。

第14号の審査基準のページは、主な諮問案件として分家住宅、既存集落内の自己用住宅、既存適法建築物の建替などを挙げたうえで、これらのうち第12号に該当するものは第12号での許可が可能だとしています。第14号の案件も、県に直接ではなく市を通して事前相談することになっています。

市原市の条例が定める、市街化調整区域に住宅を建てられる8つの類型

市原市の「都市計画法に基づく開発行為等の基準に関する条例」は、市街化調整区域で住宅を建てられる場合として8つの類型を定めています。線引き前からの土地所有者とその家族に限られる類型と、土地や建物の条件で決まる類型があり、どちらに当てはまるかで、候補地を探す人が使えるかどうかが分かれます。

表の「人の条件」は、市原市の第12号の審査基準のページで、許可を申請する人について書かれている要件を抜き出したものです。「記載なし」としたものも、許可が得られるかどうかは個別の審査によります。条例の条文は、市の条例と設計基準の閲覧のページから確かめられます。

既存集落、市街化区域から1.1km、駅から1km：土地の側の条件の読み方

集落宅地と小湊鉄道駅周辺の集落は、どちらも候補地が「既存集落」の中にあることを前提にしています。市の条例は既存集落を、半径150mの円の中に40以上の建築物が連なっている区域などと定め、そのうえで市街化区域からの距離や、駅からの距離を条件にしています。

既存集落の数え方は2通りあります。1つは、半径150mの範囲内に40以上の建築物が連なっている区域です。もう1つは、敷地と敷地の間の距離が55m以内で40以上の建築物が連なっている区域と、その区域内の建築物の敷地から55mの範囲内の区域です。市街化調整区域の中に20以上の建築物がある場合は、市街化区域にある建築物も数に含めます。

数えるときの扱いも決められています。車庫や物置などの付属建築物は、敷地全体で1つの建築物と数えます。学校や病院のように1つの敷地に複数の建物がある場合も、敷地全体で1つです。川、鉄道、高速道路、自動車専用道路などで地域の一体性が切れていると認められる部分は、連なりから除きます。

集落宅地は、これに加えて、土地の全部が市街化区域から1.1km以内にあることを求めています。ここでいう市街化区域からは、工業専用地域と、土地区画整理事業などで完了の公告（土地区画整理事業では仮換地の指定）がまだない区域が除かれます。また、土地が線引きの日の前から宅地であることも必要です。開発行為を伴わない場合は、第二種低層住居専用地域に建てられる用途の建築物も認められます（兼用住宅は、事業主が自分で住むものに限られます）。仮換地の指定がまだない区画整理の地区かどうかは事業の進み具合で変わるため、市内で事業中の地区と仮換地の扱いは、市原市の区画整理地と家づくりのページで整理しています。

小湊鉄道駅周辺の集落は、土地の全部が、五井駅を除く小湊鉄道線の駅の中心から1km以内にあることを求めています。駅の中心は、市原市の地形図で駅のホームの対角線が交わる点とされています。線引きの前から宅地だったことは求められていない代わりに、建物の高さは原則として10m以下に抑えられます。建てられる用途の基準になる第二種低層住居専用地域で、どの規模の店舗まで認められるかは、市原市の用途地域と建てられる家のページにまとめています。

どちらの類型も、1戸建ての住宅の敷地は原則165㎡以上です。集落宅地については、宅地の配置からみて真にやむを得ないと認められる場合に限り、165㎡未満135㎡以上の敷地を原則1区画認めるとされています。地図の上で建物の数や距離を数えれば目安はつけられますが、該当するかどうかを判断するのは市です。

集落宅地と駅周辺の集落では、災害のおそれがある区域と農用地区域が対象から外れる

集落宅地と小湊鉄道駅周辺の集落は、土地の条件を満たしていても、災害のおそれがある区域や農用地区域などを含む土地は対象になりません。市の審査基準は、都市計画法施行令第29条の9に掲げる土地の区域を含まないことを条件にしており、その区域として次の11種類を挙げています。

• 災害危険区域（建築基準法第39条第1項）
• 地すべり防止区域
• 急傾斜地崩壊危険区域
• 土砂災害警戒区域
• 土砂災害特別警戒区域
• 浸水被害防止区域（特定都市河川浸水被害対策法）
• 水防法の浸水想定区域のうち、浸水した場合に想定される水深が3m以上の区域
• 農用地区域（農業振興地域の整備に関する法律）
• 近郊緑地保全区域（首都圏近郊緑地保全法）
• 特別緑地保全地区（都市緑地法）
• 保安林の区域（森林法）

災害のおそれがある区域を除く考え方は、国が2020年に都市計画法などを改正し、2022年4月1日から災害の危険が高い区域での開発を抑えるようにしたことにもとづいています。国土交通省の発表は、市街化調整区域で特例的に開発を認める場合に、災害危険区域などの危険な区域を原則として除外する基準を設けると説明しています。浸水想定区域は全体が除かれるのではなく、想定される水深が3m以上の区域が除かれます。養老川の浸水想定で候補地の水深を地点ごとに確かめる手順は、養老川の浸水想定と土地選びのページで整理しています。

補助や税の条件にも、同じような区域の除外があります。国の補助では、みらいエコ住宅2026事業が、市街化調整区域で土砂災害警戒区域に入る土地や、浸水の深さが3m以上と想定される土地の家を、原則として補助の対象から外しています。税では、2029年4月1日から後に新築する家のうち、市街化調整区域で土砂災害警戒区域か浸水想定区域に入るものが、固定資産税・不動産取得税の新築の軽減を受けられなくなります（農林漁業を営む人の住宅などは除かれます）。補助の条件は市原市の新築で使える補助・支援制度のページで、税の条件は千葉県の新築の税金と減税のページで整理しています。

農用地区域は、農業振興地域の整備に関する法律にもとづいて、農業に使う土地として定められた区域です。農用地区域ではない農地でも、住宅を建てるには、都市計画法の許可とは別に、農地法による転用の手続きが必要になります。市街化調整区域の農地では県知事の許可が要り、農地の区分による許可の見込みや毎月の申請の締切は、千葉県の接道義務と農地転用のページで整理しています。

候補地がこれらの区域にかかるかどうかは、いちはらマップのハザードマップの地図などで目安をつけられますが、区域の境界にかかる土地では、市の担当課に確かめる必要があります。土砂災害の警戒区域と特別警戒区域が県によってどのように指定されてきたかと、崖からの距離まで含めた区域の確かめ方は、市原市の土砂災害警戒区域と崖の決まりのページで整理しています。

市街化調整区域の中古住宅を買って建て替えるときに確かめること

市街化調整区域の中古住宅を買って建て替えるときは、その家が線引きの前から建っていたか、建築確認を受けて適法に建てられたかを確かめます。市の条例では、こうした専用住宅を、敷地と用途を変えずに増築・改築することは、既存建築物の建替として認められています。

注意が必要なのは、農家住宅や分家住宅のように、特定の人が住むことを前提に許可を受けて建てられた住宅です。こうした住宅は、そのままでは許可を受けた人以外が住むことを前提にしていません。市の条例は、建築確認を受けて適法に建てられ、建てられた日から法の規定に違反せずに10年を経過した自己居住用の建築物について、敷地を変えずに専用住宅として使えるようにする類型（建築物の属人的用途の解除）を設けています。

この10年の数え方について、市の審査基準は、第三者への所有権の移転や賃貸借の事実がないことなどを確かめるとしています。所有者の死亡や破産など、従前の用途で使い続けられない真にやむを得ない事情がある場合は、10年を経過していなくても対象になることがあります。

中古住宅の購入を考える段階では、売主から、建物の登記事項証明書、建築確認の記録、開発許可や建築許可の記録をそろえてもらい、市に事前相談したうえで契約に進むと、買ったあとに建て替えられないと分かる事態を避けられます。

候補地が市街化調整区域かを調べ、市に相談するまでの手順

候補地の確認は、都市計画図で区域を確かめ、地区の線引きの日を確かめ、登記と公図をそろえ、当てはまりそうな類型の相談資料を確かめてから、市に事前相談する、という順番で進めます。

よくある質問

まとめ

市原市の市街化調整区域では原則として住宅を建てられませんが、法第34条第12号にもとづく市の条例の8つの類型のどれかに当てはまれば、許可を受けて建てられる場合があります。いわゆる50戸連たんの第11号は、市原市では現在適用されていません。

8つの類型のうち、分家と既存集落内の自己居住用住宅は、線引きの日の前からの土地所有者とその家族のための類型です。土地を新しく買う人にとって確かめる意味があるのは、既存建築物の建替、既造成宅地、県条例確認済区域、集落宅地、建築物の属人的用途の解除、小湊鉄道駅周辺の集落の6つで、いずれも土地や建物が線引きの前からどういう状態だったか、集落の中のどこにあるかが問われます。

候補地が市街化調整区域にあると分かったら、地区の線引きの日を確かめ、登記と公図をそろえて、市に事前相談してから契約に進むことで、買ったあとに家を建てられないと分かる事態を避けられます。