市原市の立地適正化計画とは？居住誘導区域の内と外で変わること

結論市原市の立地適正化計画は、市街化区域のうち3,245ha（52.93%）を、人口密度を保って暮らしのサービスを支える「居住誘導区域」に定め、土砂災害警戒区域や家屋倒壊等氾濫想定区域をその区域から外しています。居住誘導区域の外でも家は建てられ、注文住宅を1戸建てるだけなら、1,000㎡以上の開発を伴わない限り届出も要りません。区域の内か外かは、建てられるかどうかではなく、市がこれから暮らしを集めていこうとしている場所かどうかを示しています（2026年10月4日時点で公表されている計画と法令にもとづく記述です）。

市原市は2018年3月に立地適正化計画を策定し、2023年5月に一部を改訂しました。改訂では、近年の大雨と法律の改正を受けて、災害のおそれが大きい区域を居住誘導区域から外し、区域の中に残る災害のリスクへの対策を「防災指針」としてまとめています。計画の期間は2026年度までで、市は次の計画づくりを進めています。

このページでは、市の計画の本編と届出の手引き、都市再生特別措置法をもとに、候補地が居住誘導区域の内にあるか、外の市街化区域にあるか、市街化調整区域にあるかで、計画が家づくりにどう関わるのかを整理しました。住宅会社の比較は扱っていません。本サイトが書く情報と書かない情報の区分は、掲載情報の範囲と確認方法のページにまとめています。

市原市の立地適正化計画は、市街化区域の半分あまりを居住誘導区域にしている

市原市の立地適正化計画は、都市再生特別措置法にもとづいて市が定めた計画で、市原都市計画区域の全域を対象にしています。市街化区域のうち3,245ha、割合にして52.93%を居住誘導区域とし、五井駅周辺など8か所を都市機能誘導区域としています。

立地適正化計画は、用途地域のように建てられる建物の種類や大きさを決める制度ではありません。市の届出制度のページに掲載されている届出の手引きは、これまでの都市計画の土地利用規制に加えて、届出と勧告、支援の制度による緩やかな方法で、時間をかけて人口と都市機能を一定の区域に誘導していくものだと説明しています。用途地域による建物の制限は、市原市の用途地域と建てられる家のページで整理しています。

立地適正化計画を作るのは市町村です。千葉県のまとめによると、2026年4月1日現在、県内では17市町村が計画を公表し、9市町が作成中です。市原市は2018年3月30日に最初の計画を公表し、2023年5月1日に改訂版を公表しています。

居住誘導区域は駅とバス停からの距離などで描かれ、工業系の区域と災害の区域が外されている

計画の本編によると、市原市の居住誘導区域は、市街化区域の中から、駅やバス停に近い区域、人口の集まりが続くと見込まれる区域、都市基盤が整った区域を選び、そこから工業系の区域と災害の危険性が高い区域を除いて決められています。区域の境は、用途地域の境や道路、河川などに合わせて引かれています。居住誘導区域の中で住宅を取得する場合には、市の結婚新生活応援事業の補助に加算が設けられています。対象になる夫婦の条件と申請の時期は、市原市の新築で使える補助・支援制度のページで整理しています。

1日15本以上という基準について、計画は、1時間に1本以上の便がある水準を、朝6時から夜9時までの運行と仮定して1日15本と置いたと説明しています。人口密度の基準の1haあたり52.0人は、2016年時点の市街化区域（工業専用地域を除く）の人口密度です。計画は、五井・八幡宿・姉ケ崎の3つの駅から1km圏にある地価公示の地点の平均を成果指標の1つにしており、その値の動きは市原市の地価の動きのページで追っています。

市街化調整区域は、法律で居住誘導区域を定められない区域とされており、市原市の居住誘導区域も市街化区域の中だけにあります。市街化調整区域で家を建てるときの条件は、市原市の市街化調整区域で家を建てられる条件のページで整理しています。

計画は、市街化区域を、居住誘導区域のほか、低層住宅地を主体に良好な住環境を保つ「一般居住区域」、地区計画で産業施設や商業施設の誘致に特化した「地区計画産業誘導区域」、産業の高度化を図る「工業振興区域」に分けて、区域ごとのまちづくりの考え方を示しています。

災害の種類によって、居住誘導区域から外すかどうかが分かれている

改訂版の計画で、市は災害の種類ごとに居住誘導区域での扱いを決めました。土砂災害の3つの区域と、洪水で家屋が倒れるおそれのある家屋倒壊等氾濫想定区域は居住誘導区域から外し、洪水の深い浸水、高潮、津波、内水、大規模盛土造成地は外さずに、防災指針で対策を位置づけています。

外された区域のうち、土砂災害の区域の指定の状況と、区域で家を建てるときの決まりは市原市の土砂災害警戒区域と崖の決まりのページで、養老川の家屋倒壊等氾濫想定区域を含む洪水の想定の図は養老川の浸水想定と土地選びのページで整理しています。

市の計画のページから開ける防災指針では、住宅団地の大規模盛土造成地について、地震や液状化の予測調査、滑動崩壊の対策などで宅地の被害を減らすとしています。洪水については養老川・村田川・椎津川・前川の治水対策を、高潮については東京湾沿岸の海岸保全施設の整備を、県と市の取り組みとして挙げています。谷を埋めた造成地や川沿いの低地が地震のときにどう揺れ、どこで液状化が起きやすいかは、市原市の液状化と地盤のページで整理しています。

居住誘導区域の外でも家は建てられ、注文住宅1戸なら届出は原則いらない

居住誘導区域の外は、家を建てられない区域ではありません。都市再生特別措置法第88条の届出が必要になるのは、居住誘導区域の外で3戸以上の住宅を建てる場合や、1戸か2戸の住宅のために1,000㎡以上の開発を行う場合などで、注文住宅を1戸建てるだけなら原則として届出は要りません。

届出が必要な場合は、工事に着手する30日前までに市長に届け出ます。市の届出の手引きは、法律の期限を守るだけでなく、原則として開発許可の申請や建築確認の申請より前に届け出るよう求めています。届出には、開発行為なら区域の位置図と設計図、建築等行為なら配置図と立面図・各階平面図を添えます。

市長は、届出の内容が居住誘導区域への住宅の誘導に支障があると認めるときは、勧告をすることができます（同法第88条第3項）。計画は、勧告の例として、開発の規模を小さくすることや、居住誘導区域への立地を促すことを挙げています。勧告をした場合で必要があると認めるときは、居住誘導区域の中の土地の取得のあっせんなどに努めるとされています（同条第4項）。税制にもこの勧告が関わっており、災害危険区域に建てる住宅で、勧告に応じなかったとして公表された場合は、2028年以降の入居から、その新築の家は住宅ローン減税から外れます。区域によって変わる減税の条件は、千葉県の新築の税金と減税のページで整理しています。

市の手引きは、この届出の義務が宅地建物取引業法の重要事項説明の対象になることも案内しています。土地や建物の取引の際には、この届出の決まりも説明の対象に含まれます。

都市機能誘導区域は8か所で、拠点ごとに集める施設が決まっている

都市機能誘導区域は、医療・福祉・子育て・商業などの施設を、都市の中心や生活の拠点に集める区域です。市原市は、拠点の役割に応じて8か所を都市機能誘導区域とし、区域ごとに立地を誘導する施設（誘導施設）を決めています。

有秋台、若宮、光風台などは「生活拠点Ⅱ」として、都市機能誘導区域ではなく、居住誘導区域の中の居住系の拠点と位置づけられています。これらの住宅団地が造られた時期と経緯、いま団地ごとに進んでいるまちづくりの取り組みは、市原市の住宅団地の成り立ちのページでまとめています。

誘導施設は区域ごとに違います。届出の手引きの一覧では、診療所、認定こども園・保育所、幼稚園は8か所すべての誘導施設で、病院は五井駅周辺、八幡宿駅周辺、姉ケ崎駅周辺、辰巳台の4か所、子育て支援センターは五井駅周辺、市役所周辺、八幡宿駅周辺、姉ケ崎駅周辺、ちはら台駅周辺の5か所の誘導施設です。誘導施設を都市機能誘導区域の外に建てる場合も、着手の30日前までの届出が必要です（同法第108条）。

区域図は2023年5月の公表で、その後の区域の指定や次の計画で変わることがある

市が公表している居住誘導区域と都市機能誘導区域の区域図は、2023年5月の一部改訂のときのものです。その後に県が指定した土砂災害の区域や、作成中の次の計画によって、居住誘導区域の範囲が変わることがあります。

土砂災害警戒区域は、県が基礎調査の結果をもとに指定を続けており、市原市では2025年以降も多くの区域が告示されています。指定の状況は市原市の土砂災害警戒区域と崖の決まりのページで整理しています。区域図からは、改訂のあとに指定された区域が居住誘導区域とどう重なるかは読み取れません。候補地やその近くに新しい区域がある場合は、居住誘導区域としての扱いを市の都市計画課に確かめます。

計画の期間は2026年度までです。市原市の案内によると、市は都市計画マスタープランとあわせて次の立地適正化計画を作成しており、2026年7月25日から8月2日にかけて、骨子案を説明する地域ごとの説明会を5つの会場で開きました。次の計画が公表されたら、候補地の区域をもう一度確かめます。

候補地が居住誘導区域に入るかを確かめる手順

候補地が居住誘導区域に入るかは、市の区域図かいちはらマップで区域を確かめ、外れている場合はその理由を見て、区域の中でも残る災害のリスクと、届出の要否を確かめる、という順で確かめます。

よくある質問

まとめ

市原市の立地適正化計画は、市街化区域の52.93%にあたる3,245haを居住誘導区域とし、駅やバス停に近い区域から、工業系の区域と、土砂災害の区域、家屋倒壊等氾濫想定区域を外しています。五井駅周辺など8か所の都市機能誘導区域には、病院や子育て支援の施設などの立地を誘導しています。

居住誘導区域の外でも家は建てられ、注文住宅1戸なら届出は原則として要りません。ただし、区域の中でも洪水の深い浸水や高潮、大規模盛土造成地のリスクは残り、区域図は2023年5月の公表のあとに指定された災害の区域や次の計画で変わることがあります。

候補地が居住誘導区域の内か、外の市街化区域か、市街化調整区域かを確かめ、外れている場合はその理由まで見ておけば、建てられるかどうかだけでなく、この先の暮らしのサービスと災害への備えまで含めて土地を比べられます。居住誘導区域のほかに、地区の成り立ちや災害の想定、補助の条件まで、市原市で土地を探すときにどの資料をどの順に開くかは、市原市で新築を建てる前に知っておきたいことのページで案内しています。