市原市の区画整理地に家を建てるには？事業中2地区と仮換地の注意点

結論市原市では31地区で土地区画整理事業が行われ、2025年8月28日現在、事業中なのは北五井と八幡宿駅東口の2地区です。事業中の地区でも、仮換地や保留地の土地を買って家を建てることはできますが、建てる前に土地区画整理法第76条にもとづく市長の許可が必要です。換地処分のあとには、施行者による登記が済むまでほかの登記ができない期間があり、清算金の徴収・交付も行われます（2026年10月4日時点で公表されている資料と法令にもとづく記述です）。

市原市の土地の物件資料には、所在地の欄に「仮換地」「保留地」といった言葉や、「北五井土地区画整理事業（施行中）」のような事業名が書かれていることがあります。土地区画整理事業の地区にある土地です。

区画整理の地区でも家は建てられます。ただし、事業のどの段階にある土地かによって、建てる前に必要な手続きと、買ったあとに続く手続きが変わります。このページでは、市原市が公表している土地区画整理事業の一覧と各地区の資料、土地区画整理法の条文をもとに、事業の段階ごとに確かめることをまとめました。住宅会社の比較は扱っていません。本サイトが書く情報と書かない情報の区分は、掲載情報の範囲と確認方法のページにまとめています。

市原市では31地区で区画整理が行われ、事業中は北五井と八幡宿駅東口の2地区

市原市の土地区画整理事業一覧表には31地区が載っており、市原市域の施行面積の合計は約1,908haです。2025年8月28日現在、事業が続いているのは、市が施行している北五井と八幡宿駅東口の2地区で、残りの29地区は換地処分を終えています。

表の組合と都市機構の欄にある国分寺台・千原台（ちはら台）・潤井戸（うるいど南）は、換地処分を終えた大規模な住宅地で、その成り立ちと地区計画の決まりは市原市の住宅団地の成り立ちのページで整理しています。

事業中の2地区は、どちらも駅の近くで、道路や公園などの公共施設が足りないまま市街地が広がった区域を整える事業として始まりました。事業の規模と進み具合は次のとおりです。

八幡宿駅東口地区について、市は換地処分に向けて事業を進めていると説明しています。千葉県の土地区画整理事業の実施状況の地区別一覧表（2026年4月1日現在）では、八幡宿駅東口は「概成段階」、北五井は「本工事着手（50〜90%）」の段階に分類されています。なお、県の表では市原市の地区数が30と数えられていますが、面積の合計は市の一覧表とほぼ同じです。このように市と県の資料で数え方が違う箇所は、ほかの項目もあわせて市原市で新築を建てる前に知っておきたいことのページで表に並べています。

区画整理は、土地の一部を出し合って道路と公園をつくり、土地を配置し直す事業

土地区画整理事業は、区域内の地権者がそれぞれの土地の一部を出し合い（減歩）、その土地で道路や公園の用地を生み出したうえで、宅地の形や位置を整えて配置し直す（換地）事業です。施行者は、事業の費用に充てるために、一部の土地を売り出す保留地として残すこともあります。

出し合う割合を減歩率といいます。道路や公園などにあてる分を公共減歩、保留地にあてる分を保留地減歩と呼び、合わせたものが合算の減歩率です。市原市の一覧表では、合算の減歩率は地区によって0.6%から46.8%まで幅があります。

換地では、事業前の土地（従前地）と事業後の土地（換地）の位置や形が変わることがあります。土地区画整理法は、事業の最終段階である換地処分の公告があった日の翌日から、換地が従前の宅地とみなされると定めています（第104条）。それまでのあいだ、土地の所有者は、次の章で説明する仮換地を使って暮らしたり家を建てたりします。

事業中の地区では、家を建てる前に土地区画整理法第76条の許可が要る

土地区画整理事業の地区では、事業計画の決定などの公告があった後、換地処分の公告がある日まで、家の新築や土地の造成などを行うには、許可を受ける必要があります。市原市が施行する北五井と八幡宿駅東口では、許可をするのは市原市長です。

市原市の土地区画整理法第76条申請についてのページは、事業が認可・公告されると、次のような行為には市長の許可が必要になると案内しています。

• 建築物やその他の工作物の新築、改築、増築など
• 盛土、切土、土の入れ替え、埋め立てなどによる土地の形質の変更
• 重量が5トンを超える物件の設置や堆積

申請先は地区によって違い、北五井は区画整理事務所、八幡宿駅東口は八幡事業所です。申請書は2部提出し、敷地と仮換地の境界線や都市計画道路の位置を書き入れた配置図、立面図などを添えます。建てる場所が保留地の場合は、保留地証明書の写しも必要です。北五井の手続きの案内では、費用は無料で、許可書が出るまでの目安は1週間程度とされています。

この許可は、建築確認とは別の手続きです。住宅の設計がまとまった段階で、建築確認の申請と並行して進められるよう、早めに窓口へ相談しておくと工程を組みやすくなります。北五井の案内は、従前地に建築などを行う場合は、事前に施行者と十分に協議するよう求めています。

仮換地・保留地・従前地：事業中の土地の呼び名と、買う前に取る証明書

事業中の地区の土地は、仮換地、保留地、従前地のどれにあたるかで、使える土地と権利の中身が違います。物件資料にどの呼び名で書かれているかを確かめ、施行者が出す証明書で裏づけを取ってから契約に進みます。

土地区画整理法第99条は、仮換地が指定されると、従前の宅地を使っていた人は、仮換地を同じように使えるようになり、従前の宅地は使えなくなると定めています。登記簿に載っているのは従前地のままなので、物件資料の地番と、実際に家を建てる土地の位置が一致しないことがあります。

市原市は、仮換地や保留地を証明する手続きを地区ごとに設けています。仮換地証明書は、土地の売買、金融機関の融資、相続税の申告などで仮換地の証明が必要な場合に、権利者とその家族が申請できます。保留地証明書は、保留地を取得した人が申請するものです。北五井では、計画している道路の幅員の証明書や、換地を定めない土地の証明書も取れます。登録免許税の軽減に使う住宅用家屋証明書は、仮換地では住所を底地番に設定して取ることになり、その手続きは千葉県の新築の税金と減税のページで整理しています。

事業中の2地区のうち、減歩の内訳に保留地があるのは北五井（0.5%）で、八幡宿駅東口は保留地が0%です。北五井の保留地の土地を売買したり、融資を受けたりするときは、市の案内のとおり保留地証明書で取得者であることを確かめます。

換地処分のあとは、登記が止まる期間と清算金の手続きがある

換地処分は、区画整理の工事と手続きを終えて、換地を確定させる最後の段階です。換地処分の公告があると、施行者がまとめて登記を行い、その登記が済むまでは、地区内の土地と建物について、ほかの登記ができなくなります。あわせて、換地の評価の差を金銭で調整する清算金の徴収・交付が行われます。

登記ができない期間は、土地の売買による所有権の移転や、住宅ローンのための抵当権の設定にも関わります。換地処分が近い地区で土地を買ったり家を建てたりする場合は、換地処分と登記の予定を施行者に確かめ、売買や融資の時期をそれに合わせて考える必要があります。

清算金の額は換地処分の時点で確定します。換地処分の前に仮換地を買う場合は、将来の清算金を売主と買主のどちらが負担するかを、売買契約の中で取り決めておくと、あとで食い違いが起きにくくなります。

区画整理を終えた地区でも、地区計画など別のルールが重なることがある

換地処分を終えた地区では、第76条の許可は要らなくなりますが、区画整理にあわせて地区計画が定められている地区では、その地区計画のルールが続きます。区画整理を終えた土地でも、用途地域や地区計画の確認は欠かせません。

事業中の八幡宿駅東口では、第76条の許可とは別に、八幡宿駅東口地区地区計画の届出が必要です。市の八幡宿駅東口地区地区計画の届出についてのページによると、届出先は第76条の申請と同じ八幡事業所です。市原市の地区計画の16地区と、地区計画で加わるルールの例は、市原市の用途地域と建てられる家のページで整理しています。

区画整理の区域が、都市計画の区域区分そのものに関わった例もあります。市原市の市街化調整区域の審査基準にある線引き日の一覧には、市東第一土地区画整理事業の区域が2005年11月1日に市街化調整区域へ編入された（逆線引き）ことが載っています。市街化調整区域で家を建てられる条件は、市原市の市街化調整区域で家を建てられる条件のページで整理しています。

市が建築確認の前に使う事前チェックシートの市街地開発事業の欄には、事業中の2地区のほかに、「平田」と「八幡宿駅東口第二」の名前も並んでいます。これらは市の土地区画整理事業一覧表には載っていないため、候補地が近くにある場合は、扱いを都市計画課に確かめてください。

候補地が区画整理のどの段階にあるかを確かめる手順

候補地が区画整理の地区にあるかは、いちはらマップの地点照会で確かめ、市の一覧表で事業中か換地処分済みかを見て、事業中なら証明書と第76条の許可を、換地処分済みなら清算金と登記の状況を、施行者に確かめる順に進めます。

よくある質問

まとめ

市原市では31地区で土地区画整理事業が行われ、2025年8月28日現在、事業中なのは北五井と八幡宿駅東口の2地区です。事業中の地区でも仮換地や保留地の土地に家を建てられますが、建てる前に土地区画整理法第76条の許可が必要で、土地の呼び名に応じた証明書で権利を確かめておく必要があります。

換地処分のあとには、施行者の登記が済むまでほかの登記ができない期間があり、清算金の徴収・交付も行われます。換地処分を終えた地区でも、地区計画が定められていればそのルールが続きます。

候補地が区画整理の地区にあると分かったら、事業中か換地処分済みかを市の一覧表で確かめ、事業中なら証明書と第76条の許可を、換地処分済みでも清算金と登記の状況を、施行者の窓口で確かめておけば、土地を買ったあとに続く手続きまで見通して契約できます。