市原市の用途地域で建てられる家はどう違う？11種類の制限と調べ方

結論市原市の市街化区域には、13種類ある用途地域のうち11種類が指定されており、市街化区域の約3分の1を占める工業専用地域では住宅を建てられません。住宅を建てられる用途地域でも、建ぺい率・容積率と高さの制限は用途地域ごとに違い、そこに高度地区や16地区の地区計画が重なると、同じ用途地域でも建てられる家の大きさや外構の決まりが変わります（2026年10月4日時点で公表されている資料と、市の地図情報サービスの表示にもとづく記述です）。

市原市の土地の物件資料には、「第一種低層住居専用地域」「第一種住居地域」といった用途地域の名前が載っています。用途地域は、市街化区域の土地の使い方を、住居系・商業系・工業系に分けて定めたもので、建てられる建物の種類と大きさの枠を決めています。

千葉県の都市計画の資料によると、市原市の市街化区域のうち住居系の用途地域は約53%で、残りは商業系と工業系です。候補地が市街化区域にあっても、どの用途地域に入り、その上にどんな制限が重なっているかで、建てられる家が変わります。市街化調整区域の土地については、市原市の市街化調整区域で家を建てられる条件のページで整理しています。

このページでは、県と市原市が公表している都市計画の資料を照らし合わせ、用途地域ごとの違いと、同じ土地に重なる制限の調べ方を整理しました。住宅会社の比較は扱っていません。本サイトが書く情報と書かない情報の区分は、掲載情報の範囲と確認方法のページに記しています。

市原市の市街化区域には、13種類のうち11種類の用途地域がある

市原市の市街化区域には、都市計画法が定める13種類の用途地域のうち、11種類が指定されています。準住居地域と田園住居地域は指定されていません。市街化区域の全体にいずれかの用途地域が指定されており、市街化調整区域には用途地域はありません。

千葉県の用途地域の面積の表では、市原市の準住居地域と田園住居地域の欄はどちらも「－」です。住居系6種類の合計は3,265haで、そのうち1,874haが第一種低層住居専用地域です。市街化区域の面積と市街化調整区域との割合は、市原市の市街化調整区域で家を建てられる条件のページの表にまとめています。

市原市の家づくりの予備知識1のページ（2014年掲載）は、「用途地域は全部で12種類」で、市原市ではそのうち準住居地域を除く11種類が定められている、と説明しています。その後、2018年4月に田園住居地域が加わって用途地域は13種類になりましたが、市原市に田園住居地域の指定はないため、市内の用途地域が11種類であることに変わりはありません。

市街化区域の約3分の1は工業専用地域で、住宅を建てられない

市原市の工業専用地域は1,975haで、市街化区域の約3分の1を占めています。建築基準法の別表第二は、工業専用地域に住宅、共同住宅・寄宿舎・下宿、老人ホームなどを建ててはならないと定めているため、工業専用地域の土地には家を建てられません。

同じ工業系でも、準工業地域（609ha）と工業地域（79ha）には住宅を建てられますが、工場や倉庫も建てられる地域です。市原市の家づくりの予備知識1のページも、工業系のうち家を建てられないのは工業専用地域だと説明しています。

市原市には、用途地域の上に重ねて建物の用途をさらに制限する特別工業地区も260ha指定されています。千葉県の特別用途地区の表によると、当初の決定は1965年3月10日です。市の相談窓口の案内では、特別工業地区の場所は都市計画課で、規制の内容は建築指導課で確かめるよう書かれています。

住居系の6つの用途地域は、近くに建つ店や施設の大きさが違う

住居系の6つの用途地域は、どれも住宅を建てられますが、近くに建てられる店や施設の種類と大きさが違います。第一種低層住居専用地域は住宅以外の用途がもっとも厳しく制限され、第二種住居地域に近づくほど、大きな店や遊技施設も建てられるようになります。

第一種低層住居専用地域でも、住宅の一部を事務所や小さな店として使う、政令で定める兼用住宅は建てられます。市原市の家づくりの予備知識1のページは、第一種低層住居専用地域について、良好な住宅地の環境ができやすい一方で、スーパーや病院などの施設ができないため不便に感じられるかもしれない、と書いています。

用途地域は、自分が建てる家だけでなく、隣や向かいの土地に将来何が建ちうるかも決めています。同じ市の解説ページは、周りが一戸建てばかりでも、用途地域によってはある日高層マンションが建つこともありうると注意しています。候補地の周りの土地が同じ用途地域か、境目の近くかも、あわせて確かめておくと判断の材料になります。

家の大きさは、建ぺい率・容積率と前面道路の幅で決まる

建てられる家の大きさは、敷地に対する建築面積の割合である建ぺい率と、延べ床面積の割合である容積率で決まります。市原市では、同じ第一種低層住居専用地域の中にも、建ぺい率50%・容積率100%の区域と、建ぺい率30%・容積率50%の区域があります。

たとえば200㎡の敷地で建ぺい率50%・容積率100%なら、建築面積は100㎡、延べ床面積は200㎡までです。同じ200㎡でも建ぺい率30%・容積率50%の区域では、建築面積は60㎡、延べ床面積は100㎡までになります。同じ用途地域の名前でも、どちらの区域かで建てられる家の大きさは大きく変わります。見学したモデルハウスの大きさの家が候補地に建つかを、この数値で計算する例は、市原の住宅展示場とモデルハウスのページで紹介しています。

容積率は、敷地が接する道路の幅でも小さくなることがあります。建築基準法第52条により、前面道路の幅が12m未満のときは、道路の幅のメートルの数値に、住居系の用途地域では0.4、それ以外では0.6を掛けた値と、指定された容積率の小さいほうが使われます。市原市の家づくりの予備知識2のページは、指定容積率200%の第一種住居地域で幅4mの道路に接する敷地なら、4×0.4で160%になる例を挙げています。

市の事前チェックシートには、建ぺい率の角地緩和の欄もあります。角地などで建ぺい率が緩和される場合があるため、角地の候補地では、緩和が受けられるかを市の建築指導課に確かめます。

敷地の位置によっては、準防火地域も重なります。千葉県の防火地域・準防火地域の表では、市原市の準防火地域は158haで、防火地域の指定はありません。いちはらマップでは、五井駅周辺の地点で準防火地域と表示されました。準防火地域では、建築基準法第61条により、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火設備を設けることなど、建物の規模に応じた防火の性能が求められます。

高さの制限：低層住宅地の10mと北側斜線、高度地区、日影規制

建物の高さは、用途地域ごとに違う制限の組み合わせで決まります。市原市では、第一種低層住居専用地域の建物の高さは10mまでで、北側の隣地からの斜線制限もかかります。第一種住居地域などの広い範囲には高度地区が重なり、一定の高さを超える建物には日影規制がかかります。

低層住居専用地域の10mの高さの制限は、いちはらマップの都市計画情報でも「高さ制限(m)」の欄に10mと表示されます。北側斜線制限について、市の家づくりの予備知識2のページは、市原市では第一種・第二種低層住居専用地域に適用されると説明しています。

高度地区は、建物の高さの最高限度を都市計画で定める地区です。千葉県の高度地区の表によると、市原市では1974年に当初の決定があり、最終の決定は2018年12月7日です。千葉県の高度地区ガイドラインは、第一種・第二種高度地区について、従来の制限の内容に、絶対高さの制限を加えることもできると説明しています。市原市の高度地区の具体的な数値は、都市計画課で確かめてください。

建築基準法の別表第四によると、低層住居専用地域で日影規制の対象になるのは、軒の高さが7mを超える建物か、地階を除いて3階以上の建物です。3階建てを考える場合や、北側に余裕のない敷地では、斜線制限と日影規制の両方を設計の早い段階で確かめておく必要があります。

16地区の地区計画では、用途地域より細かいルールが加わる

市原市には地区計画が16地区で定められており、その区域では、用途地域の制限に加えて、敷地の広さ、外壁の位置、塀やフェンスの形、建物の色などのルールが加わります。区域内で家を建てるときは、工事に着手する30日前までに市長への届出が必要です。

ルールの中身は地区ごとに違います。たとえばちはら台東地区の地区計画では、低層住宅地区（約103.1ha）について、敷地面積の最低限度を165㎡とし、建物の外壁から道路境界線・隣地境界線までを1m以上離すこと、塀やさくは生垣か高さ1.2m以下の透けて見えるフェンスなどにすることを定めています。青葉台・千種・ちはら台西・うるいど南など、ほかの住宅地の地区計画の決まりは、市原市の住宅団地の成り立ちのページで整理しています。

地区計画が、用途地域の建ぺい率・容積率より厳しい値を定めている地区もあります。市の地区計画のQ&Aによると、郡本・藤井・門前・市原地区の一般住宅地区では、容積率50%・建ぺい率30%の制限を加えています。この制限は、敷地が接するすべての道路で、道路の中心線から2m以上が道路として確保されている場合は適用しない、とされています。この地区は、市の狭あい道路の整備促進地区にも指定されており、道路の後退部分を寄附するときの助成は千葉県の接道義務と農地転用のページで紹介しています。

届出が必要なのは、家の新築だけではありません。地区計画のQ&Aは、届出が必要な行為として次のようなものを挙げています。

• 建築物の新築、増築、改築、移転（屋根付きの車庫や物置を含む）
• かき、さく、門、塀、擁壁などの工作物の設置
• 切土・盛土や、農地などを宅地にする土地の区画形質の変更（開発許可を申請したものを除く）
• 住宅を店舗にするなどの用途の変更
• 建物や工作物の高さ、色彩の変更

各地区の計画書と位置図は、市原市の地区計画の内容に関するもののページからPDFで開けます。土地を買う前に計画書を読み、外構の計画まで含めて、ルールに合う家が建てられるかを確かめておきます。

候補地の用途地域と、重なる制限を調べる手順

候補地の用途地域と重なる制限は、いちはらマップで地点の都市計画情報を表示し、地区計画の区域なら計画書を読み、前面道路の幅と容積率を確かめ、建築確認の前に市の事前チェックを受ける、の順に進めます。

よくある質問

まとめ

市原市の市街化区域には11種類の用途地域が指定されており、市街化区域の約3分の1を占める工業専用地域には住宅を建てられません。住居系の用途地域は、近くに建てられる店や施設の大きさが違い、もっとも広い第一種低層住居専用地域では建物の高さが10mまでに制限されています。

建てられる家の大きさは、用途地域ごとの建ぺい率・容積率と前面道路の幅で決まり、同じ第一種低層住居専用地域でも区域によって値が違います。さらに高度地区、準防火地域、特別工業地区、16地区の地区計画が重なると、高さや敷地の広さ、外構にもルールが加わります。

候補地を比べるときは、いちはらマップで地点の都市計画情報を表示し、用途地域の名前だけでなく、建ぺい率・容積率、高度地区、地区計画の有無までそろえて書き出しておくと、建てられる家の違いが見えてきます。用途地域のほかに、土地を決める前に確かめる区域や災害の想定を順に追うなら、市原市で新築を建てる前に知っておきたいことのページが入口になります。